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Bergschäden steuerlich absetzen: BFH klärt die Voraussetzungen

Redaktion

29. Okt. 2026

Wohnen & Energie

4 Min. Lesezeit

Wer Bergschäden steuerlich absetzen möchte, muss zwischen der Wiederherstellung eines Grundstücks und einer wesentlichen Verbesserung unterscheiden. Der Bundesfinanzhof hat dazu am 29. Oktober 2026 ein Urteil veröffentlicht: Sanierungskosten können bei vermieteten oder zur Vermietung vorgesehenen Grundstücken sofort als Werbungskosten abziehbar sein. Voraussetzung ist insbesondere, dass die Arbeiten lediglich den maßgeblichen früheren Zustand wiederherstellen.

Der konkrete Fall ist damit noch nicht vollständig entschieden. Der BFH hob das Urteil des Finanzgerichts Münster auf und verwies die Sache zurück. Bei einem zuvor betrieblich genutzten Grundstücksanteil muss noch geklärt werden, ob eine frühere steuerliche Wertminderung den Vergleichsmaßstab verändert. Das Urteil stammt vom 21. August 2026 und trägt das Aktenzeichen IX R 13/25.

Wie ein ehemaliges Zechengelände zum Steuerfall wurde

Ein Ehepaar hatte 1990 ein Grundstück mit einer Halle und einem stillgelegten, verfüllten Versorgungsschacht erworben. Der Mann hielt seine Hälfte zunächst im Betriebsvermögen seines Einzelunternehmens. Die Hälfte seiner Frau gehörte zum Privatvermögen und wurde dem Unternehmen zur Nutzung überlassen.

Später war die Nutzbarkeit erheblich eingeschränkt. Ein geotechnisches Gutachten zeigte, dass sich der Schutzbereich um den Schacht ausgeweitet hatte und große Teile des Geländes betroffen waren. Nach der Sanierung sollten dort Hallen entstehen und vermietet werden. Die Arbeiten wurden 2019 ausgeführt; der Mann hatte seinen Anteil Ende 2018 ins Privatvermögen überführt.

Das Finanzamt lehnte den sofortigen Kostenabzug ab. Auch das Finanzgericht Münster sah zunächst nachträgliche Herstellungskosten des Grund und Bodens. Diese Beurteilung hat der BFH korrigiert.

Wann sich Bergschäden steuerlich absetzen lassen

Für die Abgrenzung kommt es darauf an, was die Sanierung bewirkt. Nach § 255 Absatz 2 des Handelsgesetzbuchskönnen Herstellungskosten unter anderem entstehen, wenn ein Vermögensgegenstand über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird. Eine notwendige Reparatur ist deshalb nicht allein wegen ihres Umfangs automatisch eine solche Verbesserung.

Beim Grundstücksanteil der Ehefrau stand fest, dass die Arbeiten lediglich die Nutzungsmöglichkeiten beim Kauf im Jahr 1990 wiederherstellten. Der BFH verneinte deshalb nachträgliche Herstellungskosten. Dass das Gelände unmittelbar vor der Sanierung nicht mehr nutzbar gewesen war, genügte nicht, um die Wiederherstellung wie eine neue Herstellung des Bodens zu behandeln.

Der entscheidende Vergleich lautet somit nicht nur: Wie schlecht war das Grundstück vor Beginn der Arbeiten? Ebenso wichtig ist, welcher frühere Zustand steuerlich zugrunde zu legen ist.

Warum frühere Abschreibungen entscheidend sein können

Beim Anteil des Ehemanns fehlt noch eine Feststellung. Hatte er während der Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen wegen der eingeschränkten Substanz oder Nutzbarkeit eine sogenannte Teilwertabschreibung vorgenommen, kann der danach bestehende Grundstückszustand maßgeblich sein. Gemeint ist eine steuerliche Herabsetzung des angesetzten Werts wegen einer dauernden Wertminderung.

Ohne eine solche Änderung bleibt grundsätzlich der Erwerbszustand der Vergleichspunkt. Die bloße Überführung ins Privatvermögen setzt diesen Maßstab nicht neu. Das muss das Finanzgericht nun anhand der früheren steuerlichen Behandlung prüfen. Im vollständigen BFH-Urteil sind diese unterschiedlichen Voraussetzungen für beide Eigentumsanteile erläutert.

Weshalb die Einordnung finanziell wichtig ist

Werbungskosten mindern die Einkünfte, mit denen sie wirtschaftlich zusammenhängen. § 9 des Einkommensteuergesetzes erfasst Aufwendungen, die dem Erwerb, der Sicherung oder dem Erhalt von Einnahmen dienen. Einnahmen aus vermieteten Grundstücken gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Bei Herstellungskosten des Bodens ist die Folge besonders einschneidend: Grund und Boden wird nicht wie ein Gebäude regulär abgeschrieben. Der Unterschied besteht deshalb nicht einfach darin, dieselbe Ausgabe sofort oder über mehrere Jahre abzuziehen. Ein sofortiger Werbungskostenabzug kann vollständig ausscheiden.

Aus dem Urteil folgt zugleich kein entsprechender Anspruch für jedes selbst genutzte Wohngrundstück. Der entschiedene Fall betrifft Kosten im Zusammenhang mit einer beabsichtigten Vermietung. Ebenso bedeutet ein anerkannter Kostenabzug keine Erstattung der gesamten Rechnung durch das Finanzamt.

Welche Unterlagen Eigentümer jetzt prüfen sollten

Für einen vergleichbaren Fall sollten Kaufunterlagen, frühere Gutachten, die Dokumentation der Schäden und die Beschreibung der ausgeführten Arbeiten zusammengeführt werden. Daraus muss nachvollziehbar werden, welche Nutzung ursprünglich möglich war und welchen Zustand die Sanierung erreicht hat. Bei ehemals betrieblichen Flächen gehören auch Unterlagen zu früheren Wertansätzen und Abschreibungen dazu.

Rechnungen allein erzählen diese Vorgeschichte häufig nicht. Auch Zuschüsse oder Erstattungen sollten vollständig dokumentiert sein. Im entschiedenen Fall beteiligte sich die Eigentümerin des Schachts an den Kosten. Für die Prüfung des eigenen Steuerfalls sind solche Zahlungen ebenso relevant wie die Ausgaben.

Das Urteil führt keine neue allgemeine Antragsfrist ein. Wer bereits einen ablehnenden Bescheid erhalten hat, sollte die Möglichkeiten im konkreten Verfahren fachlich prüfen lassen. Weitere Entscheidungen mit Folgen für Eigentümer und Verbraucher bündelt Alltag Aktuell.

Stand der Recherche: 29. Oktober 2026.

Hauptquellen

• Bundesfinanzhof: Urteil vom 21. August 2026, IX R 13/25, und Pressemitteilung Nr. 060/26 vom 29. Oktober 2026
• Finanzgericht Münster: Urteil vom 3. Juni 2025, 13 K 356/23 E, als Vorinstanz
• Einkommensteuergesetz: § 9 zu Werbungskosten und § 21 zur Vermietung und Verpachtung
• Handelsgesetzbuch: § 255 zur Abgrenzung von Herstellungskosten
• IWW Institut: Einordnung der Vorinstanz vom 29. Januar 2026 mit dem damaligen Verfahrensstand

Hinweis: Der BFH hat den Streitfall zur weiteren Prüfung an das Finanzgericht zurückverwiesen. Die steuerliche Behandlung hängt von den Umständen des jeweiligen Grundstücks und seiner Nutzung ab.